Fragen zum Dachgeschossausbau in Hannover

Die Kosten liegen je nach Zustand und Ausstattung zwischen 800 und 1.800 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Einfache Ausbauten mit Dämmung und Trockenbau starten bei etwa 800 Euro pro m². Mit Gaubeneinbau, Bad und hochwertiger Ausstattung liegen Sie eher bei 1.400 bis 1.800 Euro pro m². Ausschlaggebend sind: Ist eine neue Dachdeckung nötig? Muss die Statik ertüchtigt werden? Wird ein Bad installiert? Wir erstellen Ihnen eine detaillierte Kostenaufstellung nach der Erstbegehung.

In Niedersachsen richtet sich das nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Seit 1. Juli 2024 gilt § 85a NBauO: Bei Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen müssen die betroffenen Bauteile nur noch grundlegende Anforderungen an Standsicherheit und Brandschutz erfüllen. Die vorherigen höheren Standards (Neubauniveau) müssen nicht mehr eingehalten werden – eine erhebliche Erleichterung. Seit 1. Juli 2025 sind auch Dachgauben verfahrensfrei nach § 60 NBauO (Anhang Nr. 13.7). Das bedeutet: Kein Genehmigungsverfahren, keine Wartezeit. Eine Genehmigung (vereinfachtes Verfahren nach § 62 NBauO) ist in der Regel noch erforderlich bei: - Nutzungsänderungen, die neue Anforderungen an das öffentliche Baurecht stellen - Aufstockungen - Sonderbauten Wir prüfen das für Ihr Grundstück im Rahmen der Beratung und klären, ob ein Genehmigungsverfahren nötig ist.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen für Ausbaumaßnahmen. Nach § 51 GEG darf bei einem Dachgeschossausbau der Transmissionswärmeverlust maximal das 1,2-fache des Referenzgebäudes betragen. Für Dachflächen wird dabei ein U-Wert von 0,24 W/(m²·K) angestrebt. Ist die hinzukommende Nutzfläche größer als 50 m², gilt zusätzlich der sommerliche Wärmeschutz nach § 14 GEG. Das bedeutet: Die Raumtemperatur darf in heißen Sommermonaten bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten – etwa durch außenliegenden Sonnenschutz oder eine gute Dämmung. Weitere Informationen: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/

Damit ein Dachgeschoss als Wohnraum nutzbar ist, sollte der Kniestock mindestens 80 Zentimeter betragen. Für eine komfortable Nutzung mit Stehhöhe im Bereich der Schräge gelten nach der Niedersächsischen Bauordnung besondere Anforderungen an die lichte Raumhöhe. Ist der Kniestock zu niedrig, kann eine Gaube Abhilfe schaffen – oder eine Aufstockung des Kniestockes im Rahmen einer Dachsanierung. In Hannover finden sich besonders in den älteren Stadtteilen wie List, Südstadt und Vahrenwald viele Häuser mit niedrigem Kniestock, die für einen Ausbau eine Gaube benötigen. Seit Juli 2025 sind Gauben in Niedersachsen verfahrensfrei, was den Ausbau deutlich vereinfacht.

Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten, die je nach Situation und Gebäudetyp unterschiedlich infrage kommen: 1. Steuerliche Förderung (§ 35c EStG) Für energetische Maßnahmen an selbstgenutzten Gebäuden, die älter als 10 Jahre sind, können 20 % der Kosten über drei Jahre von der Steuer abgesetzt werden (max. 40.000 €). Voraussetzung ist eine Fachunternehmerbescheinigung. 2. KfW-Förderung Die KfW bietet Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren an. Die Programmlandschaft hat sich 2023/2024 jedoch stark verändert – informieren Sie sich aktuell auf www.kfw.de über verfügbare Programme. 3. Landesförderung Niedersachsen (NBank) Das Land Niedersachsen fördert über die NBank den Neubau, Erwerb und die Modernisierung von Wohnraum. Weitere Infos: www.nbank.de Wir beraten Sie im Rahmen der kostenlosen Erstberatung zu den für Ihr Projekt passenden Fördermitteln.

Das ist eine berechtigte Sorge – und der Punkt, an dem viele Ausbauten scheitern. Die Lösung ist eine fachgerechte Kombination aus Wärmedämmung und Verschattung: Eine Aufsparrendämmung mit Hochleistungsdämmstoff (etwa PIR oder Mineralwolle) verhindert, dass die Hitze überhaupt in den Raum eindringt. Ergänzend empfehlen wir außenliegende Sonnenschutz-Rollläden oder Raffstores an den Dachfenstern. In unseren bisherigen Projekten in Hannover lagen die Sommertemperaturen im ausgebauten Dachgeschoss bei maximal 26 Grad – auch in Hitzeperioden. Entscheidend ist die Dämmstoffwahl und die Integration eines sommerlichen Wärmeschutzes in die Planung. Ab 50 m² Nutzfläche schreibt das GEG den sommerlichen Wärmeschutz ohnehin vor (§ 14 GEG).

Ja, über die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Wenn der Ausbau als energetische Sanierung eingestuft wird (Dämmung, Erneuerung der Heizung), können Sie 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuer absetzen: - Jahr 1 und 2: Jeweils 7 % der Aufwendungen (max. 14.000 €) - Jahr 3: 6 % der Aufwendungen (max. 12.000 €) Voraussetzungen: - Das Gebäude ist älter als 10 Jahre - Das Gebäude wird selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen - Die Maßnahme wird von einem Fachunternehmen ausgeführt - Eine Fachunternehmerbescheinigung liegt vor Die Steuerermäßigung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn für dieselbe Maßnahme öffentliche Fördermittel (zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse) in Anspruch genommen werden. Weitere Infos: www.bundesfinanzministerium.de/steuerliche-foerderung-energetischer-gebaeudesanierungen

Die reine Bauzeit beträgt je nach Größe und Umfang 6 bis 16 Wochen. Hinzu kommt die Planungs- und Vorbereitungsphase: Bestandsaufnahme, Statik-Prüfung, Angebotsstellung (1–2 Wochen), bei Gauben oder Nutzungsänderung die Genehmigungsphase (4–8 Wochen). Insgesamt sollten Sie mit 10 bis 20 Wochen vom ersten Beratungsgespräch bis zur Übergabe rechnen. Unsere Projekte in Hannover liefen in den vergangenen Jahren durchschnittlich 12 Wochen reine Bauzeit.

In Hannover und Umgebung ist vor jedem Dachgeschossausbau eine artenschutzrechtliche Prüfung zu empfehlen. Dachböden bieten häufig Lebensraum für Fledermäuse und Dohlen. Auch wenn Ihr Dachboden auf den ersten Blick leer aussieht, können sich dort geschützte Arten eingenistet haben. Ist das der Fall, muss die Untere Naturschutzbehörde eingebunden werden und ein fachgerechter Zeitpunkt für die Bauarbeiten festgelegt werden – in der Regel außerhalb der Brut- und Setzzeit. Dies ist kein Hinderungsgrund für den Ausbau, sollte aber frühzeitig im Planungsprozess berücksichtigt werden, damit es nicht zu Verzögerungen kommt.

Für einfache Ausbauten ohne äußere Gestaltänderung ist kein Architekt zwingend vorgeschrieben. Allerdings empfiehlt sich spätestens bei Gauben, Aufstockung oder Nutzungsänderung die Beauftragung eines Architekten – auch weil dieser die Baueingabeplanung übernimmt und die Abstimmung mit dem Bauamt macht. Wir arbeiten in Hannover mit Architekturbüros zusammen, die wir bei Bedarf vermitteln können. Für die Bauleitung vor Ort sind wir dann selbst der zentrale Ansprechpartner.

Ein vollständiger Dachgeschossausbau umfasst in der Regel: Dachdecker (Neueindeckung, Gauben), Zimmerer (Dachstuhl, Statik), Dämmtechniker (GEG-konforme Dämmung), Trockenbauer (Wände, Decken, Schrägen), Elektriker (Neuinstallation), Heizungsinstallateur (Anschluss, Heizkörper), Sanitärinstallateur (bei Bad), Maler und Lackierer (Oberflächen), Bodenleger (Fußboden). Wir koordinieren alle Gewerke und sind Ihr einziger Ansprechpartner – von der Bestandsaufnahme bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Diese Frage stellen sich viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Grundsätzlich gilt: Bauarbeiten verursachen Lärm, Staub und Einschränkungen. Mieter haben allerdings keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn die Bauarbeiten rechtmäßig angekündigt sind und innerhalb üblicher Arbeitszeiten stattfinden. Wir legen Wert auf eine saubere Baustelle und arbeiten so zügig wie möglich. Lärmintensive Arbeiten konzentrieren wir auf die Kernarbeitszeit (8–17 Uhr). Bei Mehrfamilienhäusern empfehlen wir, die Mieter frühzeitig zu informieren und ggf. eine zeitliche Abstimmung vorzunehmen.